对话冯仑：做造风口的人，九十年代野蛮生长与穿越周期的人生逻辑

重生爽文的幻觉与真实的九十年代：白手起家背后的残酷概率

在当今的网络文学与短剧市场中，‘重生九十年代当首富’、‘穿越到海南炒地皮一夜暴富’的爽剧题材盛行不衰。许多年轻人在被这些剧情撩拨得热血沸腾之余，往往会产生一种深刻的时代错觉：仿佛三十年前的中国遍地都是俯拾即是的黄金，只要有胆量下海，任何人都能轻轻松松成为叱咤风云的商业巨头。

然而，作为那段波澜壮阔历史的核心亲历者与见证人，万通集团创始人冯仑在做客知行小酒馆时，一针见血地戳破了这种虚妄的‘穿越者滤镜’。冯仑坦言，后人站在宏观终局的视角往回看，总会把那些极少数从千军万马中厮杀出来的幸存者故事，误当成了当年的普遍常态。

真实的九十年代初期，体制转型刚刚起步，法律法规尚未健全，信息极度不对称，资金拆借成本高达年化30%甚至更高。绝大多数涌向海南淘金的热血青年，面临的不是暴富神话，而是露宿街头、身无分文、甚至因项目烂尾和非法集资而万劫不复的深渊。商业世界的底层逻辑从来不是靠盲目胆大，而是对微观生存概率的极端敬畏与算力推演。

海南淘金与万通诞生：白衬衫借款、高息拆借与信用生死劫

回顾万通当年的起家史，冯仑生动地还原了诸多充满黑色幽默却又惊心动魄的历史细节。1991年，冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富六位怀揣理想的青年知识分子齐聚海南，成立了万通的前身——农高投（后组建万通集团）。

当时的六人一穷二白，甚至为了去相关部门注册公司和见投资人，不得不凑钱买了几件体面的白衬衫轮流换着穿。在著名的‘借款500万炒地’传奇中，外界常常渲染他们的过人胆识，却忽视了背后的残酷代价：这笔钱是以高达20%以上的月息或巨额财务成本拆借而来的。如果项目在一个月内未能完成转手或规划过审，高额的利息会在瞬间将这几位热血书生彻底吞噬。

冯仑指出，万通之所以能够从海口那场狂暴的房地产泡沫中全身而退并在北京立足，关键在于他们早在泡沫破裂前夕，通过仔细研读海口规划数据、人均收入与在建面积的巨大供需失衡，提前察觉到了崩盘危机，并在1993年果断挥师北上进军北京开发万通新世界广场。能够克服贪婪在风暴来临前收手，才是穿越生死劫的唯一密码。

万通六君子的聚散哲学：制度理性、以钱散人聚与体面分家

在中国当代民营企业发展史上，‘万通六君子’的聚散离合被公认为合伙人机制最经典的商学院案例。很多草创时亲如兄弟的创业团队，在企业做大拥有巨额财富后，往往因为权力争夺、利益分配不均或理念分歧而反目成仇、对簿公堂甚至身败名裂。

然而万通六君子却创造了一个奇迹：他们实现了中国民营企业史上极其罕见的‘以钱散人聚’式的和平分家。六人在充分协商的基础上，聘请专业的财务与法律团队，对公司的股权、债权与资产进行了极其清晰、规范的法律清算与分割。分家后，潘石屹创立了SOHO中国，易小迪创立了阳光100，王功权转战风险投资，六人在各自的领域均取得了非凡的商业成就，且至今依然保持着深厚的私人友谊。

冯仑剖析道，合伙人制度最忌讳用人情道德去捆绑商业利益。中国传统文化往往偏好‘君子之交淡如水’或者‘兄弟讲义气’，但在商业规则面前，白纸黑字的契约、清晰透明的退出机制与对彼此人格的充分尊重，才是维系组织长久生命力的制度理性基石。

房地产上半场与下半场的本质跃迁：从大开发走向精细化轻资产运营

作为中国房地产行业的元老级教父，冯仑见证了整个行业从无到有、从高歌猛进到深幅调整的完整生命周期。他系统阐述了中国房地产‘上半场’与‘下半场’的本质区别：

上半场可以概括为‘三大一快’：大投资、大规模拿地、大开发与高周转。在城镇化率从30%向60%飞速狂奔的阶段，全社会面临着极度严重的住房物理短缺，只要借到银行的钱把房子盖起来，闭着眼睛就能卖掉赚大钱。那是一个拼胆量、拼杠杆与拼政府关系的上半场；

然而，随着人均住房面积超过40平米、人口结构拐点出现与去杠杆政策落地，房地产不可逆地步入了下半场。下半场是‘精耕细作的重度运营时代’。核心不再是增量住宅的盖楼售卖，而是存量资产的盘活、定制化商业办公、医疗健康园区、物流仓储与立体城市的综合运营。谁能在单位平米上创造出更高的坪效与更优质的服务体验，谁才能在存量博弈中活下来。

不欠账与守底线的商业信条：在野蛮生长中坚守常识与良心

在谈及民营企业如何在长周期中安身立命时，冯仑格外强调了‘商业常识与底线思维’。近年来，随着部分千亿级房企的轰然崩塌，拖欠供应商工程款、拖欠农民工工资以及烂尾楼事件屡见不鲜，严重损害了整个行业的社会公信力。

冯仑自豪地表示，万通在长达三十余年的风雨历程中，历经多次宏观紧缩与金融风暴，始终坚守着几条雷打不动的铁律：‘绝不欠施工队与农民工一分钱、绝不赖老百姓和金融机构的账、绝不做任何弄虚作假的数据造假。’

商业经营的本质不是追求虚胖的资产规模排位，而是守住基本的现金流安全与商业道德底线。企业赚取的是为社会创造实际价值的合理利润，而不是靠转嫁金融风险与坑害合作伙伴苟延残喘。在狂热的繁荣期保持克制，在残酷的萧条期守住良心，这是企业家能够夜夜安睡的最硬核底气。

做造风口的人：65岁依然好奇的生命哲学与年轻人的自处心法

如今已经65岁的冯叔，依然保持着令人惊叹的精力与好奇心。他依然在全球各地考察探索新的建筑项目与立体农业，在微信公众号上亲笔回复年轻人关于职场、恋爱与人生的各种困惑，并持续出版了《人生的逻辑》等新作。

在节目的最后，冯仑分享了自己穿越周期的人生座右铭：‘做造风口的人，而不是做追风口的人。’当一个风口已经被全社会的聚光灯照亮、所有人都在争相涌入时，它往往已经演化成了极其危险的绞肉机；真正有远见的创业者与个体，永远在那些尚未被定义的微观土壤中，凭着真正的热爱与深度洞察，去默默吹起属于自己的小风。

面对当下年轻一代普遍经历的焦虑与迷茫，冯叔给出的建议充满智者风范：‘人生从来没有既定的标准答案，按照你自己的节奏走。’在低迷的周期里，不要急于寻找一夜翻盘的捷径，把身体养好，守住内心的善良，在微小的事情上精进手艺，活成这个世界的一份惊喜，时间终究会奖赏那些有耐心、有逻辑的长跑者。

把故事放回时间里。

1. 1991年

   万通集团在海南创立

   冯仑、潘石屹等六人在海口创办农高投，开启海南淘金与地产创业。

2. 1993年

   预判泡沫果断北上

   在海口地产崩盘前夕挥师北京，成功开发万通新世界广场完成资本跨越。

3. 1995年起

   万通六君子和平分家

   开创以钱散人聚的制度化分家典范，各自创立行业知名领军企业。

4. 2000-2010年代

   探索新立体城市与绿色地产

   出版《野蛮生长》《理想丰满》，推动民营企业现代治理与商业伦理。

5. 2025年3月

   做客小酒馆对话E181期

   新书《人生的逻辑》出版之际，与雨白畅谈做造风口的人与商业底线。

谁，推动了这个故事？

• 冯仑做客知行小酒馆系统解构九十年代创业真相与人生逻辑 →羽白
• 冯仑万通早期合伙人，共同打拼并体面分家各自开创新天地 →潘石屹
• 冯仑万通初创核心成员，践行以钱散人聚的合伙人退出机制 →易小迪
• 冯仑万通六君子兄弟，共同奠定中国早期民营企业现代化治理范式 →王功权

合伙人制度理性与商业穿越周期的底层演化机制

1. 01

   微观缝隙捕捉

   在体制转型与双轨制过渡期，凭借敏锐洞察发现供求失衡的微小商业机会。

2. 02

   信用杠杆撬动

   以极高商业信誉与履约承诺撬动外部资本，克服原始积累期的资金匮乏。

3. 03

   制度化分家退出

   在组织面临理念分歧时，通过法治契约与资产清算和平分流，避免兄弟内耗。

4. 04

   商业常识守底线

   坚持不欠薪、不赖账、不作假，在宏观周期剧变中守住企业信用的绝对安全垫。

5. 05

   做造风者自我迭代

   从大开发转向精细化运营，凭借持久的好奇心开辟微观增量赛道。

这些词，其实不难懂。

万通六君子

指1990年代初在海南联合创立万通的冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、刘军、王启富六位创业者。

以钱散人聚

冯仑提出的合伙人哲学，指在商业利益与股权分割上清晰公道，从而保全彼此人格尊重与长久友谊。

房地产下半场

指中国房地产告别高负债、高杠杆的大规模增量开发，转向存量资产运营与精细化服务的成熟发展阶段。

坪效

指商用物业每平方米营业面积所产生的营业额或利润，衡量资产精细化运营效率的核心指标。